从“速度”到“气质”，懂深圳的开发商才能拥抱未来

深圳将成为整个世界的经济中心！近日，著名经济学家张五常的这个观点引起热烈讨论，他还说，未来的深圳将超过上海，就像上海超过了香港一样。

 

对于年后热度不减的粤港澳大湾区，张五常则表示：名字打不进“粤港澳”的深圳将会是湾区的龙头。今天还在发展中的深圳的经济不仅超越了香港，也超越了整个台湾，十年后深圳一定会超越美国的硅谷，主要是硅谷没有一个像东莞水平的工业区。深圳的发展有看头，东莞起决定性作用。

 

深莞惠一体化概念早已深入人心，自改革开放以来，深圳就一直不断刷新大家的认知。它发展的速度极快，“深圳速度”四十年不变；它的经济转型出人意料的成功，产生了一众高科技、金融和互联网产业巨头；它在迅速地扩大，另一知名经济学家樊纲曾预计，深圳人口将达到3000万。

 

近日，樊纲又在一场论坛上提及深圳的发展规律，称深圳的发展分为三个阶段，第一阶段是比较优势的阶段，即廉价劳动力；第二阶段是比较优势加上后发优势的阶段，即学习模仿阶段；第三阶段是学习模仿加自主创新的阶段，也是深圳目前正在经历的阶段。

 

从某种意义上来说，谁读懂了深圳，谁就能够赢得未来。从历史的角度来看，深圳创造的城市化奇迹有两个重要特征：

 

1、 城市聚集和吸附力越来越强，吸引大量人才和投资。

2、 土地狭小，深圳人口和产业急剧膨胀外溢。

 

犹如硬币的两面，深圳这两个特征既对立又统一。无论是本土企业华为、腾讯、万科，还是外来企业华润、碧桂园，都因对这两个城市特征的不同认识，采取各自的战略路径。

 

对房企来说，因此走出了两条“深圳路线”。相对于华润、万科、恒大，碧桂园走了一条“相反”的路线。

 

 

长线布局临深，深圳“外溢效应”最大赢家

 

华润、万科、恒大等巨头，都通过在深圳市的类住宅开发特别是城市更新获得了巨大红利，但大都没有及时抓住第二点——外溢需求，唯有碧桂园紧紧地抓住了这一点。

 

1992年碧桂园在广东顺德开发首个楼盘后，便一发不可收拾，20年间在广东各城市布局了近300个项目。近十年，碧桂园看好深圳市场，但并没有进入深圳市区，而是在临深的莞惠布局了数十个大盘，而这其中有80%都是深圳人买的。

 

十年积累，深圳人对碧桂园品牌已非常熟悉。这时，主攻三四线城市20余年的碧桂园，于2014年提出了新的发展战略——巩固三四线，拥抱一二线。第二年，碧桂园正式进军深圳。

 

2015年，碧桂园以股权收购方式拿下深圳第一个项目——碧桂园荣汇。

 

令人意外的是，碧桂园荣汇配建了79.5%的安居房，可售比例仅21.5%。很难赚到大钱，但却是个懂深圳人痛点的项目。

 

 

碧桂园荣汇沙盘图  来源：咚咚找房

 

2017年初，碧桂园荣汇开盘，凭借优势的区位条件和丰富的配套资源，总房源1319套，其中1049套是安居房，4天全部被选完。至此，碧桂园进军深圳“第一枪”画上完美句号。

 

这是一个意味深长的变化：碧桂园极大地掌握和获取了深圳城市发展的第二个特征——城市人口外溢红利。现在碧桂园又深刻理解并掌握了深圳城市化的第一个特征。

 

 

为深圳“痛点”提供整体解决方案

 

在深圳拿地、拿项目，是全国开发商的梦想，也是一大难题。但碧桂园进入深圳后，短短三年时间拿到了近40个项目，总货值约4000亿元，完美阐释了深圳速度。如坪山的碧桂园凤凰国际公馆等项目，开盘即受到市场瞩目，宝安的凤凰国际智谷项目更是创下4天卖出300套的新纪录。

 

 

凤凰国际公馆效果图

 

凤凰国际智谷效果图

 

回顾碧桂园深圳三年，之所以能够快速得到深圳市场认可，主要有两方面原因：

 

1、对深圳大力发展保障性住房的认知。愿意配建更多保障房，满足政府和市民需求。实际上，碧桂园是最擅长大盘和平价项目的开发商。

 

2、合作的精神和态度。碧桂园已经是全国最大开发商之一，在深圳采取了平台发展模式，借助品牌和建设、科技等优势，与众多同行共同发展。

 

一位碧桂园高层曾告诉楼校长：深圳的高科技产业在全世界最厉害，但南山区没地了，房租贵，这些产业需要我们提供不同以往的空间和业态。

 

于是碧桂园在打出深圳速度的同时，还走出了另一条路径：建立围绕城市服务的多元化产业链，同时为深圳人的居住痛点提供整体解决方案。

 

 

 

2016年，碧桂园提出“产城融合战略”，之后在深圳布局了超10个产业地产项目，总体量超500万方，涵盖了智能制造、文创科技、生物医药等新兴产业方向。

 

碧桂园在深圳落地的首个产城融合项目——碧桂园深圳机器人产业园，目前已经有近20家企业，其中有八家属于国高企业，还有一家企业已进入IPO阶段。企业全部投产后，产值将超过10亿，每年创造的税收将在8000万以上。

 

 

机器人产业园效果图

 

对于房企来说，居住始终是核心，尤其是深圳这样一个居住需求极其旺盛的城市。

 

有数据显示，近三年来深圳每年新增50万人左右，而深圳80%的常住人口是租房住。在深圳周边城市盘踞多年的碧桂园早已嗅到这个巨大的市场空缺，同时将此作为城市居住关怀和升级的战略。三年时间在深圳拿到城市更新项目近30个，非城市更新项目5个，几乎每个项目都配置有一定比例的保障房。

 

此外，碧桂园还尝试涉足长租公寓领域，进一步拓宽产业链。长租公寓业务仅开展2年就拿到26个项目，为深圳人多方位解决居住难题。

 

 

碧家国际社区（深圳坂田店）样板间实景图

 

项目数量和产业上的枝繁叶茂使得这家即将进入而立之年的企业依旧生气勃勃，2018年深圳碧桂园签约销售额高达60亿，相比2017年的20亿，增长了三倍。

 

虽然来深圳仅三年，但碧桂园的实力已然追上了本土巨头。前不久英国品牌评估机构Brand Finance发布的“2019中国最有价值的500大品牌”排行榜中，碧桂园入榜且排名第23，在入榜的房地产企业中排名第二。

 

 

 

在房企总部云集的深圳，碧桂园算是后来的巨头，却也是真懂深圳的房企。随着储备项目的开发入市和对深圳的深度认知，下一个三年，碧桂园或许会创造出更加惊人的成绩。

 

 

“科技+设计”：碧桂园的“深圳气质”

 

在中国房企大佬中，杨国强是比较独特的一位。据说，近年来杨国强热爱上了科技，特别喜欢机器人，他提出了碧桂园的新远景：用机器人盖房子，用机器人做服务。同时在住宅开发业务中，全面实施“碧桂园设计系统”。

 

深圳是联合国教科文组织授予的“设计之都”，深圳科技在全球拥有一席之地。碧桂园“科技+设计”的理念，让它有了一份“深圳气质”。

 

碧桂园将科技应用到建筑领域，自主研发了一套高质量建筑体系。楼校长去施工现场参观后，发现该体系有三点优势：

 

1、智能爬架：爬架跟随楼栋主体进度爬升，主体封顶后半个月解体拆架。具有安全、提效、节能环保等优点。

 

2、建筑模具搭建框架：外墙采用高精度铝模等建筑模具搭建框架，再用钢筋混凝土浇筑，整体一次成型。可有效减少渗漏、开裂、空鼓、脱落等质量问题。

 

3、楼层截水系统：对施工用水和雨水进行有组织的拦截与引流，保证楼上施工的水不会流到楼下，互不干扰，实现楼层干湿分区。

 

 

高质量建筑体系实际应用

 

近几年深圳一直在狠抓环保，碧桂园的高质量建筑体系无疑是再添助力，如云麓国际社区和凤凰国际公馆项目均采用该建造体系，一方面带头减少建筑垃圾，另一方面将凭借技术创新推动整个建筑业建造方式的转型升级。

 

如果说高质量建筑体系更多的是利好社会层面，那碧桂园在产品设计上的别出心裁绝对是服务于居住本身。

 

每到一个城市，碧桂园都会对当地民众进行深度调查，在充分考虑日照、湿度等气候特征后，设计出真正适合城市人居住的好房子。以深圳碧桂园在售和待售项目为例，可以感受到碧桂园打造新产品的情怀和科技：

 

1变围合为开放文创街区

 

在碧桂园凤凰国际智谷项目中，建筑设计师充分考虑该项目周边生态、景观优势后，放弃了最大利润化的4栋围合式建筑设计，而是打造成文创特色街区、生态办公、精品空间于一体的生态智慧园区综合体。

 

碧桂园凤凰国际智谷效果图

 

2分年龄段设计文化共享空间

 

碧桂园云麓国际社区项目，采用“钻石”符号作为设计理念，以城市口袋公园的景观理念进行园林设计。

 

 

园林景观（部分）效果图

 

同时采用童梦童享儿童游乐空间，分0-1、1-3、3-6岁进行分区设计，搭配不同难度的游乐设施，并在边界加入儿童停车位及直饮水机；

 

 

儿童游乐空间效果图

 

此外，碧桂园还在架空层打造从儿童到老年人的全龄段活动空间，涵盖洽谈、棋牌、健身器材、自助贩卖机等。

 

3智能社区和家居

 

碧桂园还致力于打造智能化阳光社区，采用智能社区+智能家居，包括智能停车系统、智能安防系统、公共信息系统、物业服务系统、智能APP等，全天候24小时服务，为居住提供最大程度的便捷性。像深圳的碧桂园领域、碧桂园凤凰国际公馆等项目均是智能化的代表。

 

来深圳仅有三年时间，碧桂园就像每一个闯深圳的移民一样，迅速成为深圳的一员。或许用不了多久，在深圳的建筑工地和餐厅里，就能看到碧桂园机器人以“996”的方式在工作着……（来源：买房之前）